Bu listedeki hataların her biri gerçek yabancı alıcılara 50.000 $ ile 500.000 $ arasında bir bedele mal oldu. Hepsini 2013’ten bu yana bizzat gördük. Bu rehber, bizimle hiç konuşmasanız bile hepsinden nasıl kaçınacağınızı anlatıyor.
Her hatanın ne olduğu, neye mal olduğu ve gerçekleşmeden önce nasıl fark edileceği. Yedisi de aşağıda, tam hâliyle.
Tahmini bedel: 50.000 $ — tam kayıp
Çoğu yabancı alıcı tapuyu görünce mülkiyetin temiz olduğunu varsayar. Öyle değildir: tapu ipotekli olabilir, üzerinde vergi haczi, beyan edilmemiş geçit hakkı ya da miras uyuşmazlığı bulunabilir. Yalıkavak’ta bir villa için 1,2 milyon dolar gönderen bir alıcı gördük; tapu, mülkü birlikte miras alan üç kardeşten yalnızca birinin imzasını taşıyordu.
Tahmini bedel: alım bedelinin %5–15’i
Satıcılar lira üzerinden fiyatlar, yabancı alıcılar dolar ya da euro düşünür. Teklif ile tapu devri arasında (4–8 hafta) lira %10–15 hareket edebilir. Çoğu alıcı kuru sabitlemez ya da dövize endeksli alım maddesi kullanmaz. Anlaşılandan %11 fazla ödeyen alıcılar gördük.
Tahmini bedel: 6–24 ay gecikme + telafi maliyeti
Bodrum’da projeden satış, tamamlanmış villalara göre %25–40 indirim ve güzel görseller sunuyor. Aynı pazarda sessizce finansman sıkıntısına giren geliştiriciler de var. Yabancı alıcılar geliştiricinin geçmiş teslim siciline, yapı ruhsatına ya da güvenceye bağlanmış ödeme planına nadiren bakıyor. İki yıllık sözler dört yıla uzuyor.
Tahmini bedel: vatandaşlık reddi + 6–12 ay
Yatırım yoluyla vatandaşlık, asgari 400.000 dolarlık değeri doğrulayan SPK lisanslı bir değerleme raporu gerektiriyor. Satıcı “yardımcı olmak için” daha önce çalıştığı bir eksper öneriyor, rapor da tam gerektiği gibi eşiğin üzerinde çıkıyor. Bakanlık emsaller desteklemediği için başvuruyu reddediyor. Bağımsız eksperler aynı ücreti alıyor.
Tahmini bedel: 30.000 $ – 200.000 $
Deprem yönetmelikleri 1999’dan bu yana esaslı biçimde değişti. Yönetmelik öncesi bazı villalar yasal kalmaya devam ediyor ama kapsamlı tadilat, ipotek ya da tam değer üzerinden sigorta yapılamıyor. Bazılarında beyan edilmemiş ekler var — ruhsatsız ikinci bir konut olan “misafir evi” gibi. Düzeltme maliyeti yeni sahibe kalıyor.
Tahmini bedel: yıllık getirinin %7–18’i, her yıl
Villanız olduğunda brüt gelirin %25–40’ı karşılığında “dertsiz” yönetim öneren şirketler size ulaşacak. Bu sözleşmelerin çoğu 3–5 yıl sürüyor, cayma cezası içeriyor, yöneticinin onayınız olmadan fiyat belirlemesine izin veriyor ve bakım işlerine %30–50 fark ekliyor. İyi işletmeciler aylık iptal hakkıyla %18–22 alıyor.
Tahmini bedel: toplam getirinin %5–15’i
Dolarla aldınız, villa lira bazında %80 değerlendi, satmak istiyorsunuz ve alıcı lira ödüyor. Karşınızda döviz çıkışı kuralları, beş yıldan kısa süre elde tutulan mülklerde değer artışı kazancı ve ikamet ettiğiniz ülkeye göre değişen çifte vergilendirme anlaşmaları var. Çıkışı alırken planlamayanlar net getirinin %5–15’ini sürprizlere kaptırıyor.
İsimler değiştirildi, rakamlar aynen. İkisi de olaydan sonra bize geldi.
Londralı alıcı · 2023 · önlenebilir bedel 80.000 $+ ve 2 yıl
İngiliz bir aile, Yalıkavak’ta yamaçtaki bir villa için 1,2 milyon dolar gönderdi. Tapuyu, mülkü miras aldığı söylenen en büyük ağabey imzalamıştı — gerçekten miras almıştı, ama satışa rıza göstermeyen iki kardeşiyle birlikte. Üç yıl süren dava başladı. Aile sonunda mülkü geri aldı; ancak iki yazını, 80.000 dolarlık avukatlık masrafını ve piyasaya duyduğu güveni kaybetti.
Dubaili alıcı · 2024 · başvuru + 12 ay kayıp
BAE merkezli bir yatırımcı, yalnızca Türk vatandaşlığı için Türkbükü’nde 410.000 dolarlık bir daire aldı. Satıcının tercih ettiği eksper değeri 415.000 dolar belirledi. Bakanlık, ortalaması 360.000 dolar olan yakındaki üç satışla karşılaştırdı ve başvuruyu reddetti. Yatırımcının elinde artık ihtiyacı olmayan bir mülk, tutmayı planlamadığı bir para birimi ve bir mülk döngüsü daha uzağa giden bir hedef kaldı.
İmzalamadan önce doğrulanacak her şey. Bu listeyi yazdırıp danışmanınızla madde madde geçebilirsiniz.
Türkiye gayrimenkul piyasası sağlam ve düzenlenmiş durumda. İstismar edilen boşluk hukuki değil, bilgiye dair.
Türkiye’de çifte temsil yaygın. Alıcı çoğu zaman, villayı gezdiren danışmanın satışı satıcının fiyatından kapatma yönünde mali bir yükümlülüğü olduğunu fark etmiyor. İşine yarayacak bilgi, kimse kural çiğnemeden sessizce atlanabiliyor.
Ücretsiz hukuki inceleme, değerleme, noter bağlantısı — satıcının çevresinden geldiğinde başlangıçta para kazandırır, kapanışta daha pahalıya mal olur. Bir alımın en ucuz kısmı, çoğu alıcının bedavaya devretmeye çalıştığı kısımdır.
Alıcı tarafı uzmanı olarak çalışıyoruz: şeffaf danışmanlık ücreti alıyor, önerdiğimiz mülklerde satıcı tarafından komisyon almıyoruz. Bu sayfadan yararlanmak için bizimle çalışmanız gerekmiyor — kontrol listesi her danışmanla işe yarıyor.
Yalnızca Bodrum yarımadasında çalışan, alıcı tarafı lüks villa danışmanlığı. Hukuk, değerleme ve tapu sürecini uçtan uca yürütüyoruz.
Alım sürecinin adım adım anlatımı, vergiler ve oturum izni için satın alma rehberi sayfasına bakabilirsiniz.
Evet, öyleyiz. Bu rehberi yayımlıyoruz çünkü kendine güvenen ve bilgili alıcılarla çalışmak daha kolay, üstelik daha uzun süre müşteri kalıyorlar. Ne yaptığını bilen bir alıcıdan daha küçük bir ücret kazanmayı, tedirgin ilk kez alıcıların peşinden koşmaya tercih ederiz. Bizimle hiç konuşmasanız da rehberi kullanın.
Çünkü ne yaptığını bilen alıcıyla çalışmak daha kolay ve o alıcı daha uzun süre müşteri kalıyor. Sayfadaki kontrol listesi her danışmanla işe yarar; bizimle çalışmasanız da kullanın.
2013’te açıldığımızdan bu yana bu listedeki her hataya bizzat tanık olduk. Çoğu, olaydan sonra yardım için bize gelen alıcıların başına geldi. Piyasa sağlam ve düzenlenmiş durumda; ancak yerel satıcılarla yabancı alıcılar arasındaki bilgi farkı istismara açık kalacak kadar geniş.
Kesinlikle — hatta bunu öneriyoruz. İsterseniz ticari ilişkimiz olmayan bağımsız Türk avukatlarından oluşan listemizi paylaşırız. İş ortağımız olan hukuk ekibiyle çalışsanız bile, sözleşme ve tapu için her zaman bağımsız bir ikinci göz bulundurmalısınız.
Yukarıdaki 1., 4. ve 7. hatayı okumadan başka hiçbir şey imzalamayın. Bu hataların çoğu, zamanında fark edilirse tapu devrinden önce hâlâ telafi edilebilir. Tapudan sonra seçenekler belirgin biçimde daralıyor. Bize ulaşın, neyin düzeltilebilir olduğunu dürüstçe söyleyelim.
Evet. 38 ülkeden alıcıyla çalışıyoruz — BAE, Suudi Arabistan, Katar, Lübnan, Mısır, Rusya, Ukrayna, İsrail, Hindistan, Singapur ve Hong Kong dâhil. Buradaki savunma ilkeleri uyruktan bağımsız olarak geçerli.
Alıcı tarafı uzmanıyız. Şeffaf bir danışmanlık ücreti alıyoruz, müşterilerimize önerdiğimiz mülklerde satıcı tarafından komisyon almıyoruz ve yalnızca Bodrum yarımadasında çalışıyoruz — yani portföyü de işletmecileri de şahsen tanıyoruz.
6 ilan
